3.- La tasación hipotecaria no es un método válido para determinar el valor real de un inmueble.

En nuestra circular del pasado mes de septiembre hacíamos referencia a la Consulta Vinculante V1219-19 de 30 de mayo de 2019 por al que la Dirección General de Tributos opta por cuál ha de ser el valor sobre el que deba girarse el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales en su modalidad de Transmisiones Onerosas, en el caso concreto de que se disponen de tres valores distintos: el de transmisión, el de tasación y el que resulta de la aplicación de los coeficientes aprobados por la Comunidad Autónoma al valor catastral del inmueble en cuestión. En su última conclusión en dicha CV, la DGT estima que, en aplicación de la normativa estatal, el obligado tributario podrá utilizar los valores publicados por la Administración tributaria competente en aplicación de los medios de comprobación de valores, que tendrán carácter vinculante para la misma.

Traemos ahora a colación una reciente Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana, la 918/2019 del pasado 5 de junio de 2019, recurso número 284/2017 por la que se concluye que la tasación hipotecaria no es un método válido para determinar el valor real de un inmueble.

Si bien la Administración Tributaria ampara la aplicación del método de valoración por tasación hipotecaria, en la jurisprudencia emanada de la STS, de 7 de diciembre de 2011, recurso n.º 71/2010 y reiterada en la STS, de 17 de septiembre de 2012, recurso nº 177/2010 pero entiende la Sala que dicho criterio está superado por el de la STS, 23 de mayo de 2018, recurso n.º 4202/2017, que partiendo de la presunción de certeza de las autoliquidaciones tributarias, la Administración sólo puede acudir a la comprobación cuando justifique que existen razones para ello, sin que sea suficiente una presunción inmotivada de desacuerdo de la asignación del valor.

El valor de tasación hipotecaria, en el caso de autos no objetiva la base imponible del ITP y AJD, en cuanto determina que la base imponible estará constituida por el «valor real» del bien lo que conduce al Tribunal a estimar el recurso. No resulta admisible la alegación del Letrado de la Administración de que se trata de un valor del propio interesado y que por ello le vincula, pues con carácter general la suscripción de un contrato de hipoteca supone para el deudor hipotecario la asunción de las cláusulas y condiciones predispuestas de la entidad financiera, y entre ellas la asunción de la tasación, que se habrá practicado por encargo de aquella. Por tanto, la vinculación a la referida condición contractual resulta difusa pues no se trata de una condición pactada, en el ámbito de un contrato sinalagmático (que obliga a las partes contratantes), sino de una condición impuesta y por ello no es dable acudir al principio de «pacta sunt servanda» (lo pactado obliga) para impedir a dicho deudor cuestionar la referida valoración. La Sala anula las liquidaciones impugnadas por ser contrarias a derecho.