.- Gastos deducibles de conservación y reparación efectuados en un inmueble para su arrendamiento.

La Dirección General de Tributos en respuesta a una consulta vinculante evacuada el pasado 2 de julio, mantiene como criterio interpretativo que, conceptualmente, los gastos de conservación y reparación efectuados en un inmueble con la finalidad de volver a alquilarlo tendrán la consideración de deducibles para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario.

Para que opere el citado criterio interpretativo resulta necesaria la existencia de una correlación entre estos gastos de conservación y reparación y los ingresos derivados del posterior arrendamiento del inmueble o, en su caso, de la posterior constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute del mismo.

Lo anterior comporta que las reparaciones y actuaciones de conservación efectuadas vayan dirigidas a la futura obtención de rendimientos del capital inmobiliario y no al disfrute, siquiera temporal, del inmueble por el titular.
Debe recordarse asimismo que el importe total a deducir por los gastos de reparación y conservación del inmueble, junto con los intereses de los capitales ajenos invertidos en su adquisición o mejora y demás gastos de financiación, no pueden exceder de los rendimientos íntegros obtenidos por ese inmueble, pudiendo deducirse el exceso, de haberlo, en los cuatro años siguientes, pero sin que a su vez pueda exceder (conjuntamente con los gastos correspondientes a estos mismos conceptos de cada uno de estos años) de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos en cada uno de los mismos por ese mismo inmueble.

Durante los periodos en que la vivienda no esté alquilada no serán deducibles los intereses, gastos de comunidad, Impuesto sobre Bienes Inmuebles, suministros de agua, luz, etc. ni las amortizaciones. Durante dichos periodos habría que imputar como renta inmobiliaria la cantidad que resulte de aplicar el 2 por 100 al valor catastral (o el 1,1 por 100 si el valor catastral hubiera sido revisado y entrado en vigor a partir del 1 de enero de 1994) proporcionalmente al número de días que corresponda de cada periodo impositivo, no contemplándose en este supuesto la deducción de ningún gasto.