4.- La problemática de la valoración fiscal de los bienes inmuebles desde la entrada en vigor de la Ley 11/2021, de 9 de julio

Sintetizamos la problemática del llamado “valor de referencia" catastral como base imponible en la transmisión de inmuebles a los efectos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones tras el cambio en las respectivas normativas operado mediante la Ley 11/2021, de 9 de julio, de Medidas de Prevención y Lucha contra el Fraude Fiscal.

El valor de referencia ha venido a objetivar el valor de los inmuebles (urbanos y rústicos) a efectos tributarios de manera muy discutible, restando importancia al procedimiento de comprobación de valores. Incluso, la Dirección General de Tributos en sus consultas señala su prevalencia en la transmisión de viviendas de protección oficial (de precio máximo de venta fijado administrativamente), o en transmisiones realizadas en subasta pública a precio inferior.

Más aún, para los impuestos citados se dispone que si el valor declarado por los contribuyentes, el precio o la contraprestación pactada, o ambos, fueran superiores al valor de referencia, se tomará como base imponible la mayor de esas magnitudes.

La introducción del valor de referencia también afecta indirectamente al Impuesto sobre el Patrimonio (inmuebles adquiridos tras la entrada en vigor de la Ley 11/2021).

El valor de referencia de los inmuebles no coincidirá en general con el valor catastral (éste es mucho más reducido) y se determina año a año por aplicación de módulos de valor medio referidos a ámbitos territoriales homogéneos, a partir de los precios de las compraventas de inmuebles de ese ámbito realizadas ante notario, a pesar de que pueden ser muy poco significativas estadísticamente. Para evitar que los valores superen los de mercado se aplica un “factor de minoración” fijado en Orden Ministerial (en la actualidad, el factor es del 90%, con lo que los valores predeterminados se reducen un 10%), aunque no hay garantía de que ese exceso no se produzca. Todo ello puede conducir a la tributación de una capacidad económica sobrevalorada, vulnerándose lo dispuesto en el artículo 31 de la Constitución.

Se prevé que antes de 30 de octubre de cada año se publique una resolución del Catastro con los detalles técnicos para el cálculo, impugnable mediante recurso potestativo de reposición o reclamación económico-administrativa. El valor de referencia puede impugnarse también en caso de liquidación administrativa que lo incluya, y en el supuesto de autoliquidación. En general, parece recomendable iniciar el procedimiento con la presentación de una autoliquidación ajustada al valor de referencia, seguida de la solicitud de rectificación de la misma.

Por tanto, la modificación legislativa revela la incapacidad de la Administración para cumplir con las exigencias de los tribunales en la comprobación de valores de los inmuebles. Y se advierte la ausencia de normas reglamentarias adecuadas para la determinación del valor de referencia. Para su impugnación no se ha de justificar el auténtico valor de mercado del inmueble, sino argumentar que la Administración no aplicó correctamente las reglas para la determinación del valor de referencia, que por otra parte y de manera absurda, no tiene por qué coincidir con el que se considere para la misma operación en otros impuestos (IRPF, Impuesto sobre Sociedades).