2.- Factor de minoración (rebajas del valor de los activos para reducir la factura fiscal) aplicable para la valoración de los inmuebles

El Ministerio de Hacienda ha publicado en el BOE la Orden Ministerial HFP/1104/2021, de 7 de octubre que desarrolla el factor de minoración (rebajas del valor de los activos para reducir la factura fiscal) aplicable para la valoración de inmuebles, que fija en el 0,9, sólo un 10% por debajo del supuesto valor real o de mercado de los inmuebles.

El coeficiente de referencia del mercado que utilizaba hasta ahora el Catastro era del 0,5. Esto supone que su tributación subirá hasta un 80%. Se confirma así el alza que preparaba Hacienda y que estaba pendiente de desarrollo desde la entrada en vigor de la Ley de Lucha contra el Fraude Fiscal el pasado 10 de julio.

La medida afecta a la base imponible de los Impuestos de Sucesiones y Donaciones, Patrimonio e ITP (impuesto sobre transmisiones patrimoniales).

El valor de referencia es el determinado por la Dirección General del Catastro como resultado del análisis de los precios de todas las compraventas inmobiliarias que se realizan ante fedatario. Así, el valor de referencia de los inmuebles se determinará, anualmente, por aplicación de módulos de valor medio, basados en los precios de todas las compraventas de inmuebles efectivamente realizadas ante fedatario y obtenidos en el marco de informes anuales del mercado inmobiliario, en función de las características catastrales de cada inmueble", explica la Orden de Hacienda.

En todo caso, esta Ley señala que el valor de referencia se determinará con el límite del valor de mercado, sin que pueda superarlo, y con este objeto se fijarán, mediante Orden del Ministerio de Hacienda, factores de minoración para los bienes de una misma clase", añade.

Así, el Catastro determinará en diciembre los valores de referencia para 2022 con la información del valor de mercado que le hayan comunicado los notarios y con herramientas de 'Big Data'.

IMPUESTOS A LOS QUE AFECTA EL VALOR DE REFERENCIA DE CATASTRO

Con la entrada en vigor de la Ley 11/2021 de medidas de prevención y lucha contra el fraude, el valor de referencia de Catastro pasa a ser la base imponible del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD), y del de Sucesiones y Donaciones (ISyD). Ello, obviamente, en el caso de que lo adquirido de forma onerosa, o gratuita, sean inmuebles. No obstante, este valor de referencia no entrará en vigor hasta el 1-1-2022.

A partir de esta fecha, dicho valor de referencia de Catastro será el valor mínimo por el que tributar en estos casos. Si el contribuyente escritura por un valor superior, estará obligado a tributar por este último importe.

El valor de referencia también afecta al Impuesto sobre el Patrimonio. En este caso, dicho valor no forma parte directamente de la base imponible. Pero sí deberá tenerse necesariamente en cuenta. Y es que la modificación legal operada en este impuesto obliga a declarar los inmuebles por el mayor de los siguientes valores: El catastral, el determinado o comprobado por la Administración a efectos de otros tributos, o el precio, contraprestación o valor de la adquisición. Dicho valor “determinado” por la Administración es, obviamente, el de referencia de Catastro.

No obstante, el valor de referencia de Catastro en el Impuesto sobre el Patrimonio, nunca se aplicará al patrimonio preexistente. Es decir, los inmuebles que, antes del 1-1-2022, ya estaban en el patrimonio del contribuyente, no deberán tener en cuenta para su valoración, dicho valor de referencia. Así lo ha confirmado Catastro en las “preguntas frecuentes” publicadas en su página web.

DIFERENCIA ENTRE VALOR DE REFERENCIA DE UN INMUEBLE CON SU VALOR CATASTRAL

No debe confundirse el valor de referencia de Catastro con el valor catastral, “el de toda la vida”. Debiéndose tener en cuenta, que, salvo algunos casos en los que se ha producido una actualización de valores catastrales, éstos suelen ser bastante inferiores al valor de mercado de un inmueble.

Sin embargo, estamos ante conceptos distintos. Así, el valor de referencia es el determinado por la Dirección General del Catastro, previo análisis de los precios de todas las compraventas de inmuebles que se realizan ante notario, en función de las características catastrales de cada inmueble. Este valor se determinará año a año, de forma simultánea, en todos los municipios.

El valor catastral, sin embargo, se calcula partiendo de los criterios de valoración recogidos en la ponencia de valores del municipio correspondiente. Los factores que suelen tenerse en cuenta son la localización del inmueble, ubicación dentro de la ciudad, antigüedad, calidad de la construcción, reformas y renovaciones en el edificio, estado de conservación… Este valor se actualiza por Ley de Presupuestos, aunque no de forma simultánea ni uniforme para todos los municipios.

En cualquier caso, hay que dejar muy claro que ambos valores son valores objetivos. Es decir, no tienen en cuenta las circunstancias particulares de cada inmueble. Estas pueden referirse al estado de conservación, presencia de okupas, reformas totales o parciales realizadas…. Por ello, normalmente valorarán igual dos viviendas que se encuentren en el mismo rellano de un edificio, y tengan la misma superficie. Ello, aunque una esté reformada con las máximas calidades, y otra, de origen.

Son valores distintos. Por ello, el valor de referencia no afecta al valor catastral. Ni tampoco afecta a los impuestos, como el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), que tienen el valor catastral como base imponible.