.- Precisiones acerca de la aplicación del tipo superreducido del 4 por 100 en el IVA a la entrega de viviendas.

Con vigencia exclusiva hasta el 31 de diciembre de 2011 las entregas de inmuebles destinados a vivienda se beneficiarán de la tributación al tipo superreducido del 4% en lugar del 8% habitual. Analizamos seguidamente la casuística que puede producirse para la aplicación de dicho tipo superreducido.

Requisitos para que las entregas de inmuebles a particulares destinados a viviendas se beneficien del IVA al 4 por 100

1. La entrega de la vivienda debe efectuarse por un empresario o profesional (en caso contrario la transmisión tributará por el ITP, Transmisiones Onerosas).
2. Debe tratarse de viviendas terminadas y ser su primera entrega (la realizada por el promotor).
3. Los edificios o partes de los mismos que se transmiten han de ser aptos para su utilización como viviendas. Se incluirán las plazas de garaje, con un máximo de dos unidades, y anexos situados que se transmitan conjuntamente.

• No tendrán la consideración de anexos a viviendas los locales de negocios aunque se transmitan conjuntamente con las mismas.
• No se consideran edificios aptos para su utilización como viviendas las edificaciones destinadas a su demolición.

1. d. La entrega de la vivienda deberá producirse desde el 20 de agosto de 2011 hasta el 31 de diciembre de 2011.

Supuesto en el que es aplicable el tipo superreducido del 4 por 100 a la entrega de viviendas usadas

Únicamente si el vendedor renuncia a la exención, para lo cual es preciso que el comprador sea un empresario o profesional con derecho a la deducción total del impuesto soportado en la operación. Nunca será aplicable en el caso de viviendas adquiridas por particulares.

Supuestos en los que se consideran primera entrega la de viviendas de obra nueva realizadas por promotores

No tiene la consideración de primera entrega a efectos del IVA la realizada por el promotor después de la utilización ininterrumpida del inmueble por un plazo igual o superior a dos años por su propietario, por titulares de derechos reales de goce o disfrute o en virtud de contratos de arrendamiento sin opción de compra, salvo que el adquirente sea quien utilizó la edificación durante ese plazo.

Las entregas de viviendas rehabilitadas pueden considerarse primera entrega

Si cumplen los requisitos legales siguientes

1. Más del 50 por 100 del coste total del proyecto de rehabilitación se corresponda con obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas o con obras análogas o conexas a las de rehabilitación.
2. El coste total de las obras exceda del 25 por 100 del precio de adquisición de la edificación (si se efectuó en los dos años anteriores al inicio de las obras de rehabilitación), o del valor de mercado de la edificación antes de su rehabilitación, descontando en ambos casos el valor del suelo.

Entrega de viviendas que van a ser objeto de demolición

No es aplicable el tipo superreducido del 4 por 100. El tipo aplicable será el general del 18 por 100.

Entrega de viviendas en construcción

Si el objeto de la entrega es una vivienda en construcción, de manera que el adquirente debe proceder a su terminación, el tipo aplicable será en todo caso el 18 por 100.

Cuándo se considera que un edificio o parte del mismo reúne los requisitos para ser considerado "apto" para su uso como vivienda

Cuando se disponga de la correspondiente licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad y, objetivamente considerado, sea susceptible de utilizarse como vivienda con independencia de la finalidad a que lo destine el adquirente.

No es preciso que el inmueble transmitido sea la vivienda habitual del comprador

La aplicación del tipo superreducido depende de una circunstancia objetiva: la aptitud del edificio o parte del mismo objeto de entrega para ser utilizado como vivienda, con independencia de la finalidad a que los destine el adquirente.

Puede ser aplicable el tipo superreducido a la entrega de una vivienda que va a utilizarse como oficina

Siempre que el inmueble disponga de la correspondiente licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad y, objetivamente considerado, sea susceptible de utilizarse como vivienda.

Concepto de anexos transmitidos conjuntamente con la vivienda

Se entiende como anexos, entre otros, además de las plazas de garaje, los sótanos, las buhardillas o trasteros, escaleras, porterías, así como las pistas de deporte, jardines, piscinas y espacios de uso común en la propia parcela y que se transmitan conjuntamente con ellos.

Tratándose de viviendas unifamiliares, los terrenos urbanizados de carácter accesorio no podrán exceder de 5.000 metros cuadrados.

Tipo aplicable a la entrega de viviendas de protección oficial

Permanece invariable en el 4 por 100.

Devengo del IVA en la entrega de una vivienda

El devengo del IVA en la entrega se produce, como regla general, en el momento de la puesta en poder y posesión del adquirente de la vivienda. Si se hubiese otorgado escritura pública, la puesta a disposición se entiende realizada en el momento de su otorgamiento salvo que en la misma se indique o se deduzca otra fecha.

Pagos anticipados realizados antes del 20 de agosto de 2011

En los anticipos el devengo del impuesto se produce en el momento en que se haga efectivo el pago de los mismos por lo que, si éstos se han satisfecho antes del 20 de agosto de 2011, el tipo aplicable será del 8 por 100, con independencia de que el IVA correspondiente al importe restante del precio se devengue con la posterior entrega de la vivienda tributando al 4 por 100.