Hoy entra en vigor la nueva regulación de alquiler

Se trata del segundo decreto en materia de vivienda y alquiler que impulsa un mismo gobierno en apenas dos meses. El primero estuvo vigente alrededor de un mes, hasta que fue derogado por el Congreso (del 15 de diciembre al 24 de enero). Y el segundo, lo recogía ayer el Boletín Oficial del Estado (BOE), tras ser aprobado el pasado viernes en Consejo de Ministros.

Todos los contratos de alquiler que se firmen en España a partir de hoy deberán incluir las modificaciones que recoge la nueva ley. El BOE publicaba ayer el nuevo texto de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que afecta, entre otras cuestiones, a la duración de los contratos, la actualización de las rentas, o los plazos de preaviso para romper el contrato.

Según recoge el texto en el BOE, no existe retroactividad en esta nueva ley, por lo que los contratos firmados hasta ayer seguirán rigiéndose por el régimen jurídico anterior. Si bien “cuando las partes lo acuerden y no resulte contrario a las previsiones legales, los contratos preexistentes podrán adaptarse a lo establecido en este Decreto-ley”.

De la misma manera que sucedió con el decreto anterior, dentro de un mes el texto deberá ser ratificado por el Congreso de los Diputados. De no ser así, el mercado del alquiler en España volvería a estar marcado por la ley de 2013.

Contratos de cinco o siete años

El nuevo texto fija en cinco años el periodo de prórroga obligatoria del contrato de arrendamiento, recuperando así el plazo establecido antes de la reforma liberalizadora de 2013.

De esta manera, una vez se alcance el día de vencimiento de contrato, se prorrogará obligatoriamente de manera anual hasta el quinto año, con la salvedad de que el arrendador sea persona jurídica. Para este caso, el plazo se aumenta hasta los siete años.

Si llegada la fecha de finalización del contrato, una vez transcurrido el periodo de prórroga obligatoria, no existe comunicación entre las partes, se extenderá durante tres años más. Con esta novedad en la prórroga tácita, Fomento busca “dotar al inquilino de una mayor estabilidad, que deja de estar expuesto a la prórroga anual de 2013”.

Fianza

El Gobierno fija en dos mensualidades de renta la cuantía máxima que puede exigirse al arrendatario, ya sea a través de depósito o aval bancario, salvo que se trate de contratos de larga duración.

Subidas anuales ligadas a la inflación

Mientras que la reforma de 2013 recogía que las subidas en el precio del alquiler deberían ser acordadas entre las partes, el nuevo real decreto recupera la situación anterior.

En concreto, esta segunda norma establece un nuevo límite de los incrementos anuales en las rentas en la variación de la inflación.

Es decir, la revalorización anual en la renta no podrá exceder a la variación experimentada por el Índice de Precios al Consumo (IPC) en el momento de actualizar el contrato.

Índices de precios

Según datos de Eurostat, en 2017, más del 42% de los hogares españoles destinaba más del 40% de sus ingresos al pago del alquiler.

Este dato sitúa a España 17 puntos porcentuales por encima del valor medio de la Unión Europea. Y con visos de aumentar, pues el precio de los alquileres se ha incrementado en los últimos tres años en más de un 15% y, en algunas localizaciones, el incremento duplica el registrado en el conjunto de España.

En estos datos se amparaba Unidos Podemos para condicionar su apoyo al Gobierno a la opción de controlar los precios de los arrendamientos desde la Administración a través de una reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Una petición que ya fue desestimada en el primer decreto del Gobierno y que ahora vuelve a no estar incluida en el texto recogido ayer en el BOE.

En caso de salir adelante, este nuevo decreto sí establece, sin embargo, la creación de un índice estatal de referencia de del precio del alquiler en un plazo de ocho meses para mayor conocimiento .

Este índice de referencia será elaborado con datos procedentes de la Agencia Tributaria, el Catastro, el Registro de la Propiedad, el Registro de Depósito de Fianzas y otras fuentes. La guía ofrecerá anualmente los valores medios de renta mensual en euros por metro cuadrado de vivienda por barrios, municipios, provincias, comunidades autónomas.

El Gobierno otorga la posibilidad a las comunidades autónomas de crear sus propios índices de referencia, a efectos de diseñar sus políticas y programas públicos de vivienda. No obstante, esto no quiere decir que los Ejecutivos autonómicos vayan a poder limitar los precios, sino que podrán contar con una estadística propia.

De esta manera, el índice de carácter estatal podrá ser utilizado como base por las autonomías y ayuntamientos para los suyos propios, como ya hacen algunas comunidades. Es el caso de Cataluña y la Comunidad Valenciana.

Las autonomías sí podrán utilizar los sistemas de índices de referencia del precio del alquiler para articular medidas de política fiscal.

Recuperación de la vivienda

Para ejercer el derecho de recuperar la vivienda alquilada antes de que finalice el contrato, el propietario deberá alegar causas como necesidad de destinarla a vivienda permanente para sí mismo o

familiares de primer grado.

Las causas deberán constar en el contrato y tendrán que ser comunicadas al inquilino con un plazo de dos meses.

Cuatro meses de preaviso

Para el caso de que tanto arrendador como arrendatario quieran rescindir el contrato de alquiler, se amplían los plazos de la reforma anterior.

De esta manera, el plazo de preaviso para que cualquiera de las dos partes pueda romper el contrato se fija en cuatro meses de antelación.

Gastos de gestión

El Gobierno de Pedro Sánchez establece por ley que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato de alquiler correrán a cargo del arrendador, siempre y cuando éste sea persona jurídica.

Alquiler turístico

El borrador suprime la limitación de que las viviendas de uso turístico deban ser necesariamente comercializadas a través de canales de oferta turística y se remite específicamente a lo establecido en la normativa sectorial que resulte de aplicación.

Además, para aprobar viviendas turísticas, tendrá mucho que decir la comunidad de vecinos. Así, según el texto, una mayoría de tres quintos podrá limitar o condicionar la condición de alquiler turístico de una de las viviendas. También la misma mayoría de vecinos podrá establecer cuotas especiales –o incluso incrementar– la participación en los gastos comunes de la vivienda.

Comunidades de vecinos

La nueva normativa también recoge modificaciones en la ley de Propiedad Horizontal que afecta a las comunidades de vecinos.

Se trata del incremento de hasta el 10% del último presupuesto ordinario de la cuantía del fondo de reserva de las comunidades de propietarios. Según el texto, estos recursos podrían destinarse a la realización de obras obligatorias de accesibilidad, en caso de ser necesario.

Desahucios

El número de desahucios vinculados a contratos de alquiler está creciendo a un ritmo anual muy próximo al 5%, según el Ministerio de Fomento.

Tal y como se recoge en el BOE, el nuevo Decreto termina con los llamados desahucios abiertos. Los juzgados deberán fijar el día y la hora exactos de los desahucios (ver pág. 21).

Además, el órgano judicial tendrá que evaluar la vulnerabilidad de los afectados y comunicárselo a los servicios sociales. Hasta ahora, el procedimiento era prácticamente al revés. Era el demandado quien informaba a los servicios sociales, que en caso de advertir vulnerabilidad, lo trasladaban al juzgado.

Además, el primer Decreto estipulaba que el aplazamiento de los desahucios, en caso de vulnerabilidad, era de un mes para los propietarios y de dos meses para las personas jurídicas. Desde hoy, se amplía a tres meses si el demandante es persona jurídica.

Novedades en fiscalidad

El nuevo real decreto también incluye la modificación de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales para modificar el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).

En primer lugar, se exceptúa la obligación de repercutir el IBI para contratos de alquiler social. Así, se crea una bonificación del IBI de hasta el 95%, que los municipios podrán aplicar de manera voluntaria, en inmuebles de uso residencial sujetos a alquiler social.

Se modifica también la regulación del recargo del IBI a las viviendas desocupadas con carácter permanente, con el objetivo de que pueda ser aplicado por los ayuntamientos mediante la aprobación de una ordenanza fiscal.

Por otra parte, el nuevo texto introduce una exención para determinados alquileres del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (AJD), con el fin de “facilitar a los ciudadanos las condiciones de acceso a las viviendas”, según asegura Fomento.

En caso de venta

Si durante el tiempo de vigencia del contrato de alquile, el propietario desea vender la vivienda a un tercero, éste deberá respetar los plazos y las condiciones vigentes, aunque no estén inscritos en el Registro de la Propiedad.

Desde hoy, el comprador de la vivienda tendrá que respetar el contrato de alquiler esté o no inscrito en el Registro de la Propiedad.

Derecho de tanteo

La legislación sobre vivienda establece el derecho de adquisición preferente –tanteo y retracto– por la Administración Pública en caso de que el inmueble se venda conjuntamente con otras viviendas también propiedad del arrendador. O cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador todos los pisos de un inmuebles

En caso de fallecimiento

El Gobierno permite en el caso de los contratos de alquiler de larga duración una excepción para pactar la renuncia a la subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario.

En situaciones de vulnerabilidad, el Decreto-ley permite al familiar con que convivía el fallecido mantener la vivienda arrendada.

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